Как подарить квартиру?
Дарение – это безвозмездная передача имущества одного человека другому, произведенная по обоюдному согласию. Таким образом, основным условием сделки дарения являются безвозмездность, т.е. даритель не вправе требовать от одаряемого чего-либо взамен, а также согласие обеих сторон на производство сделки.
Кому можно подарить квартиру?
Собственник может подарить квартиру любому человеку, независимо от родственных отношений. Следует учесть, если одаряемый не является близким родственником дарителю, то он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от суммы кадастровой стоимости квартиры. Если квартира дарится близкому родственнику, которыми являются супруг, родители и их дети, дедушки, бабушки по отношению к своим внукам, братья и сёстры, которые имеют хотя бы одного общего родителя, то они освобождаются от уплаты налога. При составлении договора дарения следует указывать именно кадастровую стоимость квартиры, т.к. согласно разъяснению Верховного Суда Российской Федерации физические лица исчисляют налоговую базу на основе получаемых от организаций и (или) физических лиц СВЕДЕНИЙ об объектах налогообложения. К таким сведениям об объекте налогообложения могут быть отнесены официальные данные о кадастровой стоимости подаренной недвижимости, полученные из государственного кадастра недвижимости. Однако налоговые органы могут потребовать указать в договоре дарения рыночную стоимость подаренной квартиры. В этом случае придется обращаться в суд.
Собственник жилья, имеющий намерение подарить принадлежащую ему квартиру, должен хорошо все обдумать и взвесить. После совершения сделки и регистрации ее в Росреестре право собственности на квартиру переходит к новому собственнику, а прежний хозяин уже не имеет на нее никаких прав. Часто люди, особенно пожилые, не всегда понимают это. Они считают, что даже после оформления договора они могут пользоваться подаренной квартирой, а новый собственник должен их содержать. Если договор дарения заключается именно с этой целью, то в этом случае лучше заключать договор ренты с пожизненным содержанием.
Если бывший собственник остается проживать в подаренной квартире, и это отражено в договоре дарения, возникает юридическая коллизия. Право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, можно признать подобный договор дарения притворным, прикрывающим договор ренты – пожизненного содержания с иждивением.
Дарение доли в квартире.
Подарить можно как квартиру, так и долю в квартире. Если квартира является собственностью нескольких человек и один из их решил подарить свою долю, то он не обязан получить согласие всех остальных собственников, в том числе и несовершеннолетних, от имени которых выступает их законный представитель. В интернете встречаются статьи, в которых говорится о необходимости получить согласие других собственников жилья для оформления договора дарения. Это не является обязательным, в отличие от договора купли-продажи доли в квартире, где такое согласие получить необходимо.
Если квартира была подарена одному из супругов до брака или в браке, он является единоличным владельцем собственности и имеет право подарить ее кому-либо без согласия другого супруга. Однако, в отдельных случаях, супруг может претендовать на часть имущества, полученного безвозмездно. Например, если в результате совместных действий и на общие средства была отремонтирована жилплощадь, произведена перепланировка и стоимость имущества изменилась в сторону увеличения. В этом случае согласие супруга на дарение квартиры является обязательным.
Важным условием договора дарения является отсутствие обременения. Если квартира находиться в залоге у банка или является предметом спора в суде, то такую квартиру подарить нельзя.
Для заключения договора дарения требуются следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Таковыми являются договоры купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство и тому подобные документы. Ко всем указанным копиям документов следует также приложить свидетельство о праве собственности, выданное дарителю Росреестром, если недвижимость стала его собственностью уже после 2000 года.
- Кадастровый и технический паспорт недвижимости, выдаваемые БТИ.
- Письменное согласие супруга или супруги дарителя, заверенное нотариально.
- Непосредственно сам договор дарения, подписанный обеими сторонами договора дарения.
- Выписка из паспортного стола о зарегистрированных в квартире лицах. Следует помнить, что она действительна в течение 1 месяца с момента получения ее на руки. Этот документ не является обязательным для предоставления в Росреестр.
Со всеми подготовленными документами следует обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать договор в Едином Государственном Реестре Прав на различное недвижимое имущество). После регистрации договора новый собственник получит свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
Составить договор дарения квартиры можно самостоятельно, но желательно обратиться к нотариусу и зарегистрировать договор у него. Это поможет избежать всех возможных неприятностей впоследствии, если другие заинтересованные лица начнут оспаривать сделку в суде.
Как отменить(оспорить) договор дарения?
Договор дарения оспаривают в суде по самым различным мотивам. Подают иск на оспаривание сделки и признание ее недействительной, как правило, родственники, недовольные действиями дарителя. Иногда и сам даритель может оспорить дарственную по самым различным причинам. Нужно иметь в виду, что подать иск об оспаривании сделки можно только в течение трех лет после составления договора, за исключением иска о расторжении договора дарения о нарушения одаряемым прав дарителя. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь или причинил вред здоровью дарителя, после совершения договора дарения, то срок исковой давности начинает течь с момента этого нарушения.
Расторгнуть договор дарения в суде можно по основаниям, указанным в статьях 166-181 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Расторгнуть договор дарения достаточно сложно. В суд обращаться нужно, если имеются очень веские основания для отмены договора. Истец должен собрать все доказательства, подтверждающие целесообразность аннулирования договора дарения.
Причины признания дарственной недействительной.
- Неверное составление договора дарения. Например, включение туда какого-либо обременяющего пункта в виде специального условия. Договор дарения носит безусловный характер.
- В случае смерти дарителя в промежуток между подписанием договора и его регистрацией в государственных органах. Например, одаряемый не успел подать своевременно документы для регистрации. В этом случае квартира становится наследством умершего дарителя.
- Если будет установлено, что в момент составления дарственной даритель являлся недееспособным или частично дееспособным, и не отдавал себе отчет в совершаемых действиях. Если даритель находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, договор дарения очень легко оспорить.
- Отсутствие согласия официального супруга, которое должно быть заверено у нотариуса.
- Отсутствие права дарить квартиру у дарителя. Родители и опекуны несовершеннолетних детей до четырнадцати лет, а также лица, опекающие недееспособных, не имеют права от имени своих опекаемых заключать подобную сделку. Например, если ребенку принадлежит квартира, полученная по завещанию от бабушки, его родители не могут подарить эту квартиру от имени ребенка кому-либо.
- Отсутствие у одаряемого права принимать недвижимость в дар. Например,
сотрудники больниц и образовательных учреждений не вправе принимать в дар недвижимость от своих больных и воспитанников. Государственные служащие также не имеют права принять квартиру, в качестве подарка, если он был сделан вследствие их высокого профессионального статуса. - Мнимость сделки, то есть договор дарения, заключенный с определенной целью, например, избежать конфискации недвижимости. Однако доказать мнимость сделки на практике бывает достаточно сложно.
- Заблуждение относительно сути договора. Случается в ситуации, когда даритель не осознавал, что лишает остальных наследников право на наследство, заключая договор дарения.
- Насильственное принуждение к оформлению дарственной, когда к дарителю были применены угрозы и насилие. Или же договор был подписан под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств на очень невыгодных условиях, которыми воспользовался одаряемый.
- Обращение с квартирой недостойным образом, которое может способствовать порче и полному разрушению. В этом случае подать иск об отмене договора может только сам даритель.
- Смерть одаряемого. Если тот, кому подарена квартира умрет, даритель также может отменить сделку, об этом лучше всего прописать в самом договоре.
- Банкротство дарителя, когда организация или индивидуальный предприниматель оформляет дарственную за счет средств компании, а в течение следующих шести месяцев признается банкротом.
